PACE: Renovace pro chudé domácnosti

Dnešní hlavní téma
se týká renovací domácností. Jde o velký závazek,
který vždy dopadne skvěle, tedy pokud nejste v show Trading Spaces,
kde to může dopadnout takhle. Jsme v místnosti. Otevřete oči a podívejte se
na svůj nový obývák. Páni. Budu muset odejít. - Jste zklamaná?


- No… Budu muset odejít. Teda, to je ale trapas. Klobouk dolů Pam,
která byla natolik zdvořilá, aby odešla. Na rozdíl od svých designérů
ukázala velkou dávku zdrženlivosti. Protože proč je ten krb neprůhledný? Kdo se podívá na sexy mihotající se oheň
a řekne si: Super, ale co to rozmlžit? Navíc je tam příliš mnoho svícnů. Celý ten pokoj je peklo bez oken,
které se za chvíli rozpoutá. Je vyšinutý, nebezpečný
a tohle si Pam nezasloužila.

Ale konkrétně se budeme bavit o způsobu
financování úprav domů, tzv. PACE. Jeho záměrem mělo být
umožnit nízkopříjmovým vlastníkům jejich domy upravit,
aby byly ekologičtější. A více vám ze stáje Netflixu
vysvětlí sám Barack Obama. Americkým vlastníkům domů usnadňujeme
přístup k novému programu zvanému PACE. Jak to funguje? Pokud přejdete na solární energii,
můžete si nainstalovat solární panely nebo upravit svůj dům,
aby byl energeticky úspornější, bez výloh předem.

Vše se splatí díky
budoucím úsporám na účtech za energie. To zní jako skvělý program
pro vlastníky domů! A pokud je vám méně než 35 let,
rychle vše dovysvětlím. Vlastník domu je osoba,
která vlastní svůj dům. Nepronajímá si ho, dům jí patří. Jako vaši rodiče. Víte, jak vaši rodiče
bydlí v domě, ale nemají domácího ani nájemní smlouvu a neplatí kauci?


Takové to je. Je to jejich dům. Ale nebojte, to se vám
nikdy nestane, nemáte na to nárok. USA se nedávno rozhodly,
že pokud jste se narodili po roce 85, nebudete vlastnit dům. Můžete ale do konce života platit nájem a u toho splácet studentskou půjčku
za titul z fildy. Na to máte nárok. Pokud vám je pod 35 let,
vlastně vás tohle nemusí zajímat. Netrapte se tím. Běžte se na TikTok
hádat s patnáctkou, jaký účes je víc cool. Váš život je smutný a to je v pořádku.

PACE je zkratka pro
„Čistá energie pro nemovitosti“. Tento nápad se zrodil
v Kalifornii v hlavě tohoto muže, Cisca Devriese,
bývalého šéfa štábu starosty Berkeley, který sám sebe popisuje
jako „kapitalistického hippíka“. Což sedí na týpka, jehož jméno zní,
jako by měl v plánu gentrifikovat jazz. Existují dva programy PACE: jeden
na komerční nemovitosti, jeden na obytné. A zaměříme se na ten druhý typ,
který je velmi problematický. Protože po vyzkoušení v Berkeley
se program rázem rozmohl po celé Kalifornii.

Jen ve 2. polovině roku 2014 půjčovatelé
vydali 148 milionů dolarů v půjčkách PACE. A jen o rok později,
s tím, jak se přidávalo více okresů, se to číslo zčtyřnásobilo
na částku přes půl miliardy dolarů. Momentálně mají
tyto tři státy aktivní programy PACE, ale je v plánu program dostat i do dalších
států, včetně New Yorku a Ohia. A to by mělo vzbuzovat obavy, protože když se půjčka PACE
pokazí, může se pokazit hodně. Třeba tento kalifornský pár
o svůj dům přišel.

Jejich problémy prý začaly,
když se u nich stavil stavitel, který jim nabízel
úpravy financované PACE. Potřebovali novou střechu,
tak se přihlásili. Myslel jsem si,
že to bylo báječné, jako dar z nebes. Jedno vedlo k druhému… Mrknul na střechu a pak řekl:
Vypadá to, že tahle zeď… - Pak podlaha. - Prý že je poškozená.
- A za pár měsíců… Splátky za hypotéku
vyskočily na 600 dolarů měsíčně.

Náš život se v tu chvíli začal rozpadat.
Myslím si, že skončíme ve stanu. Jsou určité situace, kdy pomyšlení,
že skončíte ve stanu, vzbuzuje nadšení. Třeba když jdete
stanovat nebo do cirkusu nebo když jdete do lesa, abyste
opustili civilizaci a žili mezi stromy, ale nemělo by se to stát, když se
jen snažíte opravit pitomou střechu. Bohužel je PACE varovným příběhem
o tom, jak můžou dobré úmysly skončit katastroficky,
když se nepojí s inteligentním provedením. A vzhledem k tomu, že Joe Biden
program promoval jako viceprezident a na stránkách své kampaně
sliboval, že využití PACE rozšíří, se nám zdálo jako dobrý nápad
se na to dnes podívat.

Začněme tím, jak PACE funguje, protože jde v zásadě o peníze
na opravy a vylepšení vašeho domu. Průměrná půjčka PACE
je cca 25 000 dolarů a doba splácení se většinou
rozpíná mezi 5 až 25 lety. Ale způsob, jakým splácíte,
je neobvyklý a velmi komplikovaný. I když už jsem to nazval půjčkou, je to vlastně zástavní právo na váš dům,
dluh přímo vázaný na váš majetek, který v tomto případě
postupně splácíte daněmi z majetku.

A reklamy, které PACE propagují,
toto velmi rády zdůrazňují. Peníze si vlastně půjčuje
váš dům, ne vy osobně. Jako by ty finance dostával váš dům, protože splátky se počítají
výměrem z majetkových daní. Jako by si peníze
půjčoval váš dům, ne vy osobně. Už stačí,
protože to má očividný háček.

I když si ty peníze půjčuje váš dům,
přichází v podobě majetkových daní a za ty platíte vy, ne váš dům, protože domy nemůžou platit daně,
protože domy nemají peníze, protože to jsou domy. Jako kdybyste si kupovali svetr
a řekli pokladní: Daň z prodeje je na svetr,
takže to zaplatí ten svetr. Takhle nefungují daně ani svetry. Tyto reklamy jsou od správců PACE, soukromých společností najímaných
městy na řešení logistiky programu, do toho spadá financování
a schvalování půjček.

Mezi největší hráče patří tyto firmy, největší z nich je Ygrene. Což je objektivně stupidní jméno. Zní jako hloubavé jazzové album
od žabáka Kermita. Ale skutečný původ jména
je jaksi ještě stupidnější, jak vysvětlil zástupce Ygrene
během segmentu sponzorovaného obsahu.

Ygrene, snadno se to pamatuje,
protože je to Energy pozpátku. Většina lidí na to nepřijde,
ale napovíte a dojde jim to. Samozřejmě že dojde. Protože to není těžké pochopit. Ygrene na své jméno vynaložili tolik úsilí
jako Trading Spaces na Pamin obývák. Ve fungování programů PACE
je několik velkých nedostatků a tady je jeden z klíčových. I když firmy jako Ygrene program
propagují přes reklamy a pořady v TV, většinu skutečných prodejů zákazníkům
uskuteční individuální stavitelé, kteří budou vykonávat renovace.


Zamyslete se, co to znamená. Lidé, kteří mají zodpovědnost
nabízet komplikovaný finanční produkt, pseudopůjčku,
která je vlastně zástavním právem, jsou stavitelé,
kteří nemají finančnické vzdělání. Bez urážky,
každý jsme učený v něčem jiném. Ze stejného důvodu nechcete,
aby vaši koupelnu spároval bankéř. Bude z toho binec.

V praxi to je většinou tak,
že za vámi přijde stavitel, možná v obchoďáku nebo v kostele, nebo u vás dokonce zaklepe na dveře. A nabídne vám instalaci
solárních panelů nebo nové klimatizace, přičemž slíbí žádnou platbu předem
a hlavně to, že se to splatí samo budoucími úsporami. Nicméně stavitelé nejsou
vždy ke klientům upřímní, jak moc by mohly
jejich majetkové daně narůst.

Přišli ke mně domů,
že potřebuji solární systém, že mi to dramaticky
sníží účty za elektřinu. Když jsem v listopadu
dostala daně z majetku, dostala jsem se ze 600 dolarů
na majetkových daních na skoro 10 000 dolarů,
což jsem si nemohla dovolit. Ze 600 dolarů na 10 000! To není dobré. Hodnoty by se tak dramaticky měly měnit
jen tehdy, když o tom Musk vyprdne tweet.

Opravdu žijeme
v tom nejlepším možném systému. Ale zdá se též nepravděpodobné, že by
jí solární panely ušetřily 10 000 dolarů. Na to, jak moc se mluví o tom,
že úpravy přes PACE se splatí samy, to má zásadní háček, jak vám vysvětlí tato profesorka. Zásadní zádrhel programu PACE je,
že nevyžaduje nezávislou energetickou prověrku domu, než stavitelé
začnou nabízet, co na domu můžou upravit. Můžou třeba nabídnout instalaci
neskutečně drahých, vysoce účinných oken, i když stávající okna
nejsou hlavním zdrojem plýtvání a bylo by lepší jen utěsnit pár děr.

Přesně tak.
Není vyžadována žádná nezávislá strana, aby zhodnotila, jestli vaše renovace
ušetří energie natolik, aby za to stála. A to zní jako něco, co byste rádi,
aby ověřila třetí strana. Ze stejného důvodu necháváme nezávislé
inspektory z hygieny hodnotit restaurace, než abychom majitele restaurace nechali
vyvěsit ceduli: Věřte mi, je tu čisto. A to nás dostává k dalšímu
klíčovému vrtochu programu PACE.

Protože pokud úspory na energiích
nepokryjí vaše dodatečné daně, můžete se dostat do velkých potíží. Vzpomínáte si na reklamy
o tom, že za to platí váš dům, ne vy? Znamená to,
že váš dům je zárukou za dluh. Takže pokud se něco pokazí,
můžete přijít o dům a, víte jak, skončit ve stanu. A preventivních opatření
je vůči tomu méně, než si myslíte. Jelikož je to spíš
zástavní právo než půjčka, na tyto finance se nevztahuje
ta ochrana spotřebitele, které se vám dostává
se standardní půjčkou.

Například Florida nepožaduje, aby zajišťovatelé PACE
vysvětlovali náklady na úpravy, ověřili, že přihlášení lidé vůbec
mají na to, aby mohli splácet, nebo jestli smluvním podmínkám
vůbec rozumí. A správci PACE trvají
na tom, že to dělají i tak. Že svědomitě prověřují vlastníky,
jejich projekty i schopnost splácet.

Ale existuje spousta příkladů,
ve kterých to neudělali. Díky PACE jeden vlastník z Missouri
skončil s dluhem 25 000 dolarů na dům, který město tehdy
odhadovalo na 8 400 dolarů. A pokud si teď říkáte, proč by se
vůbec někdo těmto půjčkám upisoval, je to proto, že jsou často
prezentovány jako vládní program. Však ho propagoval i prezident Obama, což může vyvolat
falešný pocit bezpečí. Zmínili vládní program, a když slyšíte, že je to vládní,
myslíte si, že to je skvělá nabídka.

A nečekáte,
že se stane to, co se stalo. V květnu jsme na skrytou kameru
zachytili stavitele, jak lidem podstrkuje
tvrzení o vládních programech. Ve vaší situaci by vám
tento vládní program mohl pomoci. - Takže to je vládní program?
- Ano. Když jsme se ukázali my, prodej skončil.
A měli co říct na rozloučenou. Stojíte za prd!

Bylo mi toho reportéra líto, jen dělá svou práci a pak mu
někdo ze své kompaktní toyotky vynadá. Ale aspoň teď ví, jaké to je být ženou
na ulici, která se na vyžádání neusměje. A pokud se vám to
začíná zdát predátorské, to proto, že to tak často je. A pokud něco víte o historii
predátorských půjček, nepřekvapí vás, že analýza jednoho
z největších trhů pro PACE na Floridě zjistila, že spousta z těch
s těmi největšími dluhy pod PACE pocházela z většinově
menšinových oblastí.

A tam to nekončí. Stavitelé byli obviněni
z cílení na neaglicky mluvící čtvrti, seniory, a dokonce občany
s intelektuálními poruchami, jako je tento muž, který podle své
právničky nechápal, čemu se upisoval. Když s ním mluvíte, je velmi zřejmé,
že těmto půjčkám nerozumí. Nerozumí smlouvám, kterým se zavázal. Nechal si přestavit kuchyni, a to ani nevaří, jídlo mu dovážejí.

Svou kuchyni ani nepoužívá.
Je to milý pán, chce si popovídat, takže je pozve dovnitř, mluví s nimi a oni ho umluví: Hele, potřebujete
nová okna, potřebujete novou kuchyň. Hele, chápu, že jste
na jeho straně a vážím si toho, ale váš klient je přímo za vámi. Někoho mělo napadnout
ten rozhovor aspoň přesunout ven. První pravidlo mluvení
o někom za jeho zády je, že by jeho záda neměla
být ve vaší bezprostřední blízkosti.

A firmy se budou dokola bránit,
že všechno jasně oznamují a že by se lidé těmto smlouvám
prostě neměli upisovat, když jim nerozumí. Ale to je trochu pokrytecké,
když jejich podniky tak často kladou důraz na rychlost místo
na pomalé, rozvážné rozhodování. Stránky těchto firem
se chlubí se „super rychlými souhlasy“, „urychlenými schvalovacími procesy“ nebo tvrdí, že „podpora od Ygrene
bude odsouhlasena za méně než 30 minut“. A tím jasně implikují, že peníze
můžete dostat lusknutím prstu.

Do prdele. - To si děláš prdel.
- Promiň, Georgi, lehkomyslně jsem luskl. - Víš, že mám napilno?
- Vím, vím. Co vlastně děláš? Něco zábavného? No budiž. Jde o to, že běžnou prodejní taktikou
jsou zde rychlé schvalovací procesy. Stavitelé chodí od domu k domu s tabletem,
aby lidé podepisovali elektronicky. A ve videu jedné firmy
stavitel otevřeně mluví o tom, jak rychlé takové podepisování je.

Ukážu lidem část
Přijmout a podepsat, podepíšou se, podepíšou zbylé strany
a jsme hotoví za pár minut. Byl jsem v domě v Rialto, otevřené dveře na terasu byly
za mnou, hustě pršelo, televize řvala, tři psi štěkali, čtyři děti křičely, ale stejně jsme to zvládli a poté jsem se
do elektronického podpisu zamiloval. To se vsadím.

Ale nejsem si jistý, že „hele jak je
snadné vystresovaného vlastníka donutit podepsat právně zavazující dokument“
je tak super, jak si myslí. Určité věci se dají stihnout za pár minut,
zatímco 4 děti křičí a 3 psi štěkají. Můžete si objednat nákup nebo se napjatým
pohledem pohádat se svým partnerem nebo lajknout instagramový post, ve kterém
váš ex oznamuje, že teď dělá hudbu, najít hudbu toho ex na SoundCloudu,
poslat tu hudbu do skupinového chatu a pak sledovat, jak nemilosrdně cupují
jeho amatérské EDM songy na cucky. To všechno se dá zvládnout
za tak chaotických podmínek, ale podepisovat se pod zástavní právo
na dům chlapovi, co miluje svůj iPad, by do toho spadat nemělo.

Protože tohle není jako
odsouhlasit podmínky užívání iTunes. Tohle je jako sedět naproti bankéři,
kterému potenciálně odepisujete svůj dům. Problémem je, že stavitelé
nemají motivaci ujišťovat se, že lidé, kterým se nabízejí, si můžou
dovolit půjčky, kterým se upisují. Zvláště proto, že poslední zádrhel tohoto
programu, kvůli kterému je tak nebezpečný, je to, že půjčka PACE není
jen zástavní právo na váš dům, je to „přednostní“ zástavní právo, což znamená, že v případě zabavení věci
půjčovatelé PACE dostávají peníze první, před poskytovateli hypotéky
a kýmkoliv dalším.

Toto umožňuje firmám
jako Ygrene vázat dluhy dohromady a prodávat je na Wall Street
jako bezpečnou investici, protože pro investory
to má takřka jistou návratnost, ale pro vlastníky
to může znamenat katastrofu. Jednak může být těžší dům prodat, protože nikdo nechce kupovat dům
se zadržením v hodnotě desítek tisíc za renovace,
které mohly být dávno hotové.

Sháníte-li dům a tohle se dozvíte,
jako kdyby vám makléř řekl: Tady je garáž / pervitinové doupě,
tady sklep, kde spoutali unesené děti, a tady jsou popcornové stropy. Okamžitě tím zničí
veškerý půvab, který ten dům měl. A poplach nevyhlašují
jen vlastníci domů. Přednostní povaha tohoto zástavního
práva byla důvodem, proč roku 2010 firmy Fannie Mae a Freddie Mac přestaly
poskytovat hypotéky domům s půjčkami PACE.

A to je jeden z dalších potenciálně
devastujících důsledků systému, ve kterém nikdo nenese odpovědnost. Pamatujete na pár z Kalifornie? Jejich stavitel tu vysvětluje, jak nic
z toho, co se jim stalo, není jeho vina. Ověřil jste si jako jejich stavitel,
že jsou schopni splácet? Je to starší pár s fixním příjmem, říkají,
že si nemohli dovolit zaplatit za práce, co jste na jejich domě provedl.

Já lidi neposuzuju, PACE posuzuje lidi. - Hodně se tu přehazuje odpovědnost…
- Nikdo na nikoho nic nepřehazuje. Měla byste si promluvit s Ygrene,
se kterými uzavřeli smlouvu. No tak počkat. Je odvážné tvrdit,
že nikdo na nikoho nic nepřehazuje, když to hned na někoho přehodíte. To připomíná nápis
v kanceláři Harryho Trumana. Problémy se řeší tady.

U Larryho
na konci chodby. To on řeší papíry. Promluvte si spíš s ním. Jde o to, že každý hráč zde drží v chodu
začarovaný kruh nulové odpovědnosti. Správci PACE viní stavitele.
Stavitelé viní správce. A někdy se ukazuje prstem
přímo na samotné zákazníky. Tady mám ze zákona povinnost
vám říct, že Ygrene, což je mimochodem
Energy pozpátku, velmi chytré, trvají na tom, že mají
přísné postupy na zveřejňování informací, na stavitele rázně dohlíží
a osobně nikdy nezabavovali dům.

Též trvají na tom, že ten pár
obdržel všechny náležité dokumenty a že to oni, ne Ygrene, si vybrali
stavitele pro práce na svém domě. Čímž naznačují, že to byla jejich vina. Což se jen těžko skousává,
když to Ygrene vybírá stavitele, kteří se do programu zapojují. Pokud restaurace
prodává zkažené humry, neměli by nad tím krčit rameny,
že to vy jste si je vybrali z nádrže, když to oni je tam
v prvé řadě vůbec dali.

A firmy vždy budou trvat na tom, že to
je problém jen pár špatných stavitelů a že oni své procesy stále zdokonalují. Já se ale domnívám, že problémy tohoto
programu jsou v jádru jeho fungování. A nejlépe to ví výběrčí daní, protože to oni nakonec musí vybírat
dluhy, které vlastníci nashromáždí, a můžou být těmi,
co budou zabavovat majetek. Jen si poslechněte výběrčího,
který svůj okres před měsícem prosil, ať se svého programu vzdá.

Řeknu vám fakta. Čím více jich máte,
určité procento lidí přijde o svůj dům. Můžete zlepšit ochranu spotřebitele,
může být důkladnější, ale nakonec některým lidem
stejně vezmou jejich dům. Myslím si, že to podstatné je,
že podle mě neexistují okolnosti, za kterých dává smysl dávat okresu
možnost vzít vám váš dům za to, že dostanete peníze na novou klimatizaci,
solární panel nebo cokoliv jiného. Přesně tak.

Nikdo by v téhle zemi neměl
přicházet o svůj dům kvůli klimatizaci. Měl by o něj přijít
kvůli nečekaným účtům za zdravotní výlohy. Jako správný Američan! A to se může vyhrotit, pokud zabavování
majetku bude po pandemii častější. Jeden výběrčí daní z Floridy varoval, že PACE může být
další floridskou hypoteční krizí, pokud si nedáme pozor,
z čehož mrazí! Protože to spěje ke katastrofě,
ale neděláme nic, abychom to zastavili.

Je to, jako když jsme Harrisona Forda
nechali dál pilotovat letadla. Všichni víme, co se stane.
Někdo něco udělejte, než bude pozdě! Takže co s tím?
Můžeme zkusit pár reforem, třeba ukončit podomní prodeje,
ale ten muž měl pravdu v tom, že lidi stejně o své domy můžou přijít. Těžší otázka je,
jestli za to reformy vůbec stojí. PACE totiž není jediný způsob,
jak nízkopříjmoví vlastníci můžou získat finanční podporu
na ekologičtější renovace.

Národně máme Program energetické
pomoci pro nízkopříjmové domácnosti a federálně Program pomoci vůči počasí
neboli PPVP, jak ho vůbec nikdo nezná. A konkrétně na Floridě
a v Kalifornii je několik programů, které mohou pomoci nízkopříjmovým
domácnostem financovat energie. Jde o to, že pokud vy, vaši rodiče
nebo jakýkoliv váš známý zvažuje půjčku PACE,
měli byste se podívat, jestli vy nebo oni nemáte v první řadě
nárok na tyto programy. A pokud žijete v okresu, který zvažuje
zavedení PACE s komerčními správci, snažte se tomu zabránit.

Faktem je, že tento program
je ve své podstatě vadný. A neříkám, že dostupná čistá energie není
něco, do čeho bychom neměli investovat, určitě bychom měli, ale neměli bychom zranitelné lidi dostávat
do situací, kde riskují své domovy. Bohužel jde o další příklad
dobře míněného programu, který zkazila přítomnost
soukromých společností. A pokud přijdou tam, kde bydlíte,
je záhodno jim říct: Etědj od eledrp.

To je vlastně
Jděte do prdele pozpátku. Většina lidí na to nepřijde,
ale napovíte a dojde jim to. Překlad: elcharvatova
www.videacesky.cz